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近期，由中國物業(yè)管理協(xié)會、中國就業(yè)培訓(xùn)技術(shù)指導(dǎo)中心主辦的中國技能大賽——首屆全國物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)技能競賽引發(fā)行業(yè)的極大關(guān)注，尤其是電工職業(yè)技能競賽，讓行業(yè)內(nèi)外再一次聚焦物業(yè)的設(shè)施設(shè)備管理。

位于上海外高橋園區(qū)的中國工商銀行全國數(shù)據(jù)中心，是一座現(xiàn)代化程度非常高的樓宇，自2001年起，由東湖物業(yè)進(jìn)行管理，至今已整十六年，實(shí)現(xiàn)了工行“十六年零事故”的管理佳績，特別是設(shè)備設(shè)施的維護(hù)和管理，得到了業(yè)主的高度認(rèn)可。東湖物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的秘訣就在于：將設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)等關(guān)鍵詞全面納入精細(xì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)流程，突出強(qiáng)調(diào)“專、精、特、新、優(yōu)”，還制定了專屬于各個項(xiàng)目的設(shè)備管理方案以及風(fēng)險預(yù)案。

業(yè)內(nèi)不乏中國工商銀行全國數(shù)據(jù)中心這樣的項(xiàng)目案例，其揭示是同一個核心問題：設(shè)備設(shè)施的管理質(zhì)量關(guān)系到業(yè)主的生活、安全，關(guān)系到設(shè)備設(shè)施的工作狀況、維修頻率和使用壽命。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，設(shè)備設(shè)施的管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的核心能力之一，同時，從風(fēng)險的角度來看，也是物業(yè)管理中的重要風(fēng)險源，必須做好風(fēng)險的管控與防范。

風(fēng)險與識別

物業(yè)設(shè)備配套的完善性、合理性與先進(jìn)性為人們改善房屋建筑、住用環(huán)境提供了一種物質(zhì)基礎(chǔ)與條件。與此同時，目前的物業(yè)項(xiàng)目，對設(shè)備設(shè)施的依賴性越來越強(qiáng)，如電梯故障、大廈停電停水可能會使物業(yè)癱瘓，無法正常使用，一旦發(fā)生設(shè)施設(shè)備重大故障，給業(yè)主帶來的損失也是巨大的。

從風(fēng)險的內(nèi)涵來看，物業(yè)設(shè)備設(shè)施風(fēng)險是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，在物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理使用過程中，由于工程項(xiàng)目建造中存在的固有瑕疵或物業(yè)管理服務(wù)中的失誤，特別是物業(yè)使用人在使用物業(yè)相關(guān)設(shè)施設(shè)備中的不當(dāng)行為所造成的風(fēng)險以及不可預(yù)見的自然災(zāi)害所造成的風(fēng)險。

從物業(yè)服務(wù)合同的角度來看，業(yè)主將物業(yè)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，那么，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要相應(yīng)承擔(dān)物業(yè)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險，如因管理不當(dāng)造成物業(yè)或財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，作為物業(yè)服務(wù)工作的重點(diǎn)，設(shè)施設(shè)備管理工作質(zhì)量及其風(fēng)險分析和預(yù)防，是物業(yè)管理中極其重要的內(nèi)容。

物業(yè)設(shè)備設(shè)施的風(fēng)險主要有事故、事故隱患和危險。國家相關(guān)文件對事故的定義為：生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的造成人身傷亡或直接經(jīng)濟(jì)損失的事件。事故隱患定義為：生產(chǎn)經(jīng)營單位違反生產(chǎn)經(jīng)營法律、法規(guī)、規(guī)章、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程和安全生產(chǎn)管理制度的規(guī)定，或者因?yàn)槠渌蛩兀谏a(chǎn)經(jīng)營活動中存在可能導(dǎo)致事故發(fā)生的危險狀態(tài)、人的不安全行為和管理上的缺陷。危險是指系統(tǒng)中存在導(dǎo)致不期望后果的可能性超過了人們的承受程度，如危險環(huán)境、危險條件、危險狀態(tài)、危險物質(zhì)、危險場所、危險人員、危險因素等。

風(fēng)險識別是設(shè)備設(shè)施風(fēng)險管理的首要步驟，也是至關(guān)重要的一步。在實(shí)際工作當(dāng)中，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取嚴(yán)格規(guī)范的監(jiān)督檢查制度，對物業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查，及時有效地識別風(fēng)險源。

管理風(fēng)險的內(nèi)容

物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理分為三個階段：前期介入、中期檢測與承接、后期日常維護(hù)管理。

前期介入階段是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的一個比較重要的階段，因?yàn)樯婕暗轿飿I(yè)設(shè)備的配置選型與甄選。如果不慎選擇了有質(zhì)量問題、工作不可靠、故障率高的設(shè)備設(shè)施，在使用過程中會造成故障頻發(fā)等問題，帶來巨大的維護(hù)、維修成本或人員、財(cái)產(chǎn)損失，給后期管理工作帶來巨大風(fēng)險。

中期檢測與承接階段對于物業(yè)設(shè)備實(shí)施管理中的風(fēng)險管理亦十分重要，尤其在承接階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會應(yīng)達(dá)成默契，對物業(yè)共用的部分及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，在與業(yè)主委員會以及原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接時，應(yīng)對設(shè)備運(yùn)行現(xiàn)狀進(jìn)行交底并做好記錄，根據(jù)所作記錄作為防范風(fēng)險發(fā)生的第一手資料。

日常的維護(hù)與運(yùn)行階段主要的工作即應(yīng)注重日常的維護(hù)保養(yǎng)工作。對此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)明確各自的責(zé)任管理工作內(nèi)容，就建筑物而言，一方面是屬于業(yè)主自己的應(yīng)該由業(yè)主自行維修和養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容，承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用和維修責(zé)任；另一方面，對于公共部位物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)檢查力度，落實(shí)到人，實(shí)施崗位責(zé)任制，同時配以相應(yīng)的獎勵懲罰機(jī)制，若發(fā)生事故，則應(yīng)立即向有關(guān)部門報告，尤其有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查、取證時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合，不能回避。

從風(fēng)險因素的角度來講，物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理風(fēng)險具有人、事物和環(huán)境三種因素，這三方面因素相輔相成，相互影響。比如，不按操作規(guī)程進(jìn)行設(shè)備檢修、操作等，就屬于人的不安全行為；而事物的不安全狀態(tài)主要有包括設(shè)備設(shè)施應(yīng)當(dāng)設(shè)置而未設(shè)置安全防護(hù)裝置、設(shè)備設(shè)施長時間超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)等；環(huán)境的不安全因素常見的情況如設(shè)備機(jī)房、變電站因通風(fēng)不暢致使設(shè)備間溫度長時間達(dá)45攝氏度以上造成風(fēng)險隱患等。

風(fēng)險的防范

風(fēng)險防范是為了充分發(fā)揮人的主觀能動性進(jìn)而規(guī)避風(fēng)險，而規(guī)避風(fēng)險最有效的階段是前期介入階段和中期檢測與承接階段。

在前期介入階段，對于一些初步的設(shè)計(jì)規(guī)劃決策中不合理的方面，提出完善與修改措施，可以將潛在的風(fēng)險元素遏制在萌芽之中，通過對不合理地方的完善與修改來有效的規(guī)避風(fēng)險。有些設(shè)計(jì)與規(guī)劃從景色襯托等方面來講是非常美觀的，但是從物業(yè)的日常管理角度來講就會存在一些具有風(fēng)險的元素在其中。

在檢測承接階段，對于本身存在的一些無法進(jìn)行維修或者基本處于癱瘓狀態(tài)的系統(tǒng)設(shè)施，在改造維修費(fèi)用沒有明確落實(shí)的情況下，明確責(zé)任劃分，必要時放棄接管來做風(fēng)險規(guī)避措施。

以此看來，風(fēng)險規(guī)避的最有效階段處于前期介入階段和檢測接管階段，在這兩個階段中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)指派相關(guān)專業(yè)人士來進(jìn)行有效的風(fēng)險規(guī)避是十分必要的。

現(xiàn)實(shí)中，風(fēng)險規(guī)避一般是通過分包責(zé)任制和購買保險來轉(zhuǎn)移風(fēng)險，這樣不但減輕了物業(yè)承擔(dān)風(fēng)險的壓力，也可以有效的避免損失或者將損失程度降到最低。

事實(shí)上，在所有類別的設(shè)備設(shè)施管理中，人都是首要的因素。因此，在設(shè)備設(shè)施管理的過程中，首先要構(gòu)建起負(fù)責(zé)風(fēng)險管理的組織框架以及責(zé)任監(jiān)督制度，對員工的專業(yè)素質(zhì)進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)。目前，絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司將工程部門設(shè)置為負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的直接責(zé)任部門，工程部經(jīng)理也是設(shè)備設(shè)施風(fēng)險管理的直接責(zé)任人。同時，將品質(zhì)監(jiān)督管理部設(shè)置為設(shè)備設(shè)施風(fēng)險管理的監(jiān)督部門。對于設(shè)備設(shè)施的風(fēng)險管理首先要通過部門自我檢測與排查，部門日常的巡查、互查再加上品質(zhì)監(jiān)督管理部門的監(jiān)督檢查相互結(jié)合，將風(fēng)險發(fā)生的可能性降到最低。

物業(yè)設(shè)備設(shè)施是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。毫無疑問，物業(yè)設(shè)備設(shè)施風(fēng)險管理是物業(yè)管理項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)的保證。